1. Prologue
지난번 6월 21일 윤석열 정부에서 세제 완화와 더불어 공급 증대, 대출 규제 완화와 같은 다양한 정책들을 내놓았습니다. 물론 실제적으로 혜택을 주는 정책은 그리 많지는 않았지만 향후 5년 간 어떤 방향으로 부동산 정책을 가늠해볼 수 있는 중요한 발표였습니다.
2022.06.21 - [돈 모으기/부동산] - [한방 정리] 윤석열 정부 6/21 대책 발표! (feat. 목표는 임대차 시장 안정!)
[한방정리] 윤석열 정부 6/21 대책 발표! (feat. 목표는 임대차 시장 안정!)
상생 임대인 정책에 대해서 포스팅을 쓴 지 며칠 지나지도 않았는데 이번 윤석열 정권에서 임대차 시장 안정을 위한 대대적인 정책을 풀었습니다. 이번 정책을 통해 그동안 쪼여만 오던 숨통이
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특히 상생임대인 제도에 대해 뜨거운 관심이 많았습니다. 해당 정책은 기본적으로 "한시적인 혜택"이었지만 이번 정부가 해당 특례의 골자를 몇 가지 바꾸면서 혜택을 2024년까지 늘려줌으로써 다양한 방법으로 이용(?) 가능하도록 하였습니다.
그럼 구체적으로 추가적으로 발표한 상생 임대인 특례 10문 10답을 파헤쳐 보면서 어떻게 활용 가능할지 알아보도록 해봅시다.
2. 상생임대인 특례
해당 특례는 '21년 말에 문 정권에서 임대인에게 혜택을 주고자 한시적으로 나온 정책입니다.
아래의 포스팅에도 리뷰를 한 적이 있습니다.
2022.06.18 - [돈 모으기/부동산] - 양도세 비과세와 상생 임대인 제도
양도세 비과세와 상생 임대인 제도
현재 살고 있는 아파트를 비과세 받기 위해서 여러가지 고민을 하고 있다. 약간 이해관계가 복잡하게 얽혀 있어 일단 정리부터 시작한다. 전입신고: '21년 7월 소유권 이전 등기 : '21년 10월 매도
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즉 이전 정책은 다음과 같은 조건일 경우, 임대인이 계약 갱신 시 5% 이내로 임차 보증금이나 월세를 올릴 경우, 1년 실거주를 인정하는 케이스였습니다.
1. 1세대 1주택자
2. 임대 개시 시점 공시 가격 9억 이하
3. 22년 12월 31일까지 신규 갱신 계약 체결분에 한해서만
사실상 해당 정책을 통해 거의 혜택을 받을 수 있는 사람이 없었기에 무용지물이라는 지탄을 많이 받았던 것으로 기억합니다. 왜냐면 기본적으로 실거주 요건 자체가 2년이었고, 1년 실거주를 인정받기 위해선 결국 1년은 최소 실거주 한 주인이 집을 내놓고 갱신을 했어야 했기 때문입니다.
이 혜택을 보완하고자 이번 정권에서상생 임대인 제도를 고치게 되었는데요,
그래서 이렇게 변하게 되었습니다.
변경된 사안을 구체적으로 보자면 다음과 같습니다.
1. 조건
- 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 임대인
2. 인정 요건
- 임대 개시 1세대 1 주택자 + 9억 원 이하 주택 ==== > 폐 지
3. 비과세 혜택 / 장 특공제
- 조정대상지역 1세대 1 주택 양도세 비과세 2년 거주 요건 면제
- 1세대 1주택 장기보유 특별공제 적용 2년 거주 요건 면제
4. 적용 기한
- '22년 12월 31일 ======> '24년 12월 31일 (2년 더 연장)
깔끔하게 정리가 되었습니다.
다시 말하자면,조정지역 내에서 신규 주택을 매입하시고 실거주하시던 분들이 비과세 요건 때문에 2년 실거주를 채우셨어야 했는데, 이제는 전세 주시고 전세 가신 뒤, 전세 갱신할 때 5%만 인상하시면 실거주 요건을 채운다 는 말입니다.
3. 제도 분석
그렇다면 이제부터 구체적으로 살펴보면서 어떤 상황에서 혜택을 받을 수 있을지 생각해 봅시다.
우선 요건부터 자세히 뜯어봅시다.
1. 상생 임대차 계약으로 인정받기 위한 "직전 임대차 계약"이란 무엇인가?
집을 취득한 임대인과 임차인이 게약을 맺은 경우를 말합니다.
즉 갭 투자를 하시고 전세를 갱신한 케이스는 해당 혜택을 받으실 수 없습니다.
2. 직전 임대차 계약인 = 상생 임대차 계약인?
그럴 필요 없다고 합니다. 즉 본인 집에 전세를 준 뒤, 재 계약할 때 기존 세입자여도 상관없고, 새로운 세입자를 받아도 상관없습니다. 단 5% 이내로만 계약을 해준다면 상생 임대차 계약으로 인정한다고 합니다.
3. 세 주고 난 뒤, 내가 다시 입주하고, 그 뒤 다시 전세를 줘도 인정되는지?
인정됩니다. 즉 임대가 공백 없이 유지될 필요는 없다고 합니다.
4. 정확히 언제까지 계약을 체결해야 상생 임대차 계약으로 보는지?
정말 중요한 조건인데, 올해 ('22년) 임대차 계약을 체결하면 24년 종료가 됩니다. 따라서 올해까지 임대차 계약을 맺으실 경우 24년 5% 이내 갱신을 하면서 혜택을 보실 수 있습니다. 내년에 계약하시는 분들은 최소 1년 6개월을 임대해야 하는 조건이 있는 데 보통의 경우 임대계약을 1년 6개월은 맺지 않으니, 최소 올해 임대차 계약을 맺으셔야 해당 특례의 혜택을 받으실 수 있습니다.
5. 계약 갱신청구권도 인정하는지?
인정한다고 합니다.
6. 등록 임대주택 사업자의 임대주택도 상생 임대주택이 되는지?
가능하다고 합니다.
7. (중요) 직전 임대차 계약 + 상생 임대차 계약의 최소 기간을 충족해야 인정받을 수 있습니다.
직전 임대차 계약은 최소 1년 6개월 이상이 유지된 계약이어야 하며, 상생 임대차 계약은 최소 2년은 유지가 된 계약이어야 합니다. 즉 첫 번째 임차인이 1년 5개월만 살고 나갈 경우, 갱신을 하셨다고 해도 인정받으실 수 없으며, 2번째 계약(갱신 계약)의 경우, 1년 11개월 살고 세입자가 퇴거할 경우도 혜택을 받으실 수 없습니다.
정말 중요한 조건이니 반드시 임대차 계약을 맺으실 때 해당 요건을 충족할 수 있는 임차인으로 임대차 계약을 구성해야 합니다.
직전 계약 최소 1년 6개월 거주와 상생 임대계약 최소 2년 거주 조건을 부여하면서, 임대차 수요의 물꼬를 트는 것처럼 보였으나 실제론 해당되지 않는 사례를 만들어 집주인이 세를 연이어 내게 만들려는 것이 아닌가 하는 생각이 듭니다. 약간 의도가 보인다는 생각이 드네요.
8. 전세 => 월세, 월세=> 전세로 갱신하는 경우, 5% 계산은 어떻게 할까?
연 10%와 기준금리+2% 중 낮은 비율로 계산한다고 합니다.
예를 들어, 3억 전세를 5천+월세로 바꿀 경우 82만 8125원 이하로 설정해야 하며, 2000+50의 월세를 전세로 전환하기 위해선 1억 8천9백만 원 이하로 설정해야 합니다.
4. 케이스 별 분석
이제 다양한 케이스 별로 혜택을 받으실 수 있으니 같이 고민을 해봅시다.
첫 번째, 최근에 무리하게 대출을 끼고 서울 구축 아파트를 사서 몸테크를 하고 있는 경우,
금리 부담, 대출금 부담은 심하고 구축 살기도 힘들지만 실거주 요건 때문에 버티고 있는 경우라면 ===> 이제 집을 전세 주시고 신축 아파트로 전세를 가시면 됩니다. 그리고 위의 요건을 잘 충족하셔서 실거주 2년만 받으시면 이제 해당 주택은 실거주 요건을 만족하여 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.
두 번째, 서울이나 경기권 애매한 곳으로 2년 이내 이사를 가야 하는 경우?
양도세 비과세의 요건을 애매하게 충족 못할 경우, 즉 인천에서 경기 근처, 혹은 서울 구 내에서 구 내로 이사를 가야만 하는 상황인 경우엔 이제 집을 전세 주시고 전세 가시면 해당 특례 혜택을 받으 실 수 있습니다.
세 번째, 지방 사시는 분이 서울로 오셔야 하는 경우 (세법에서 규정하는 부득이한 사유가 아닌 경우)
학업, 직장, 건강의 사유가 아닌 경우엔 2년 실거주를 하지 않은 경우 양도세 비과세를 받을 수 없습니다. 하지만 지방에 집을 사시고 이외의 사유로 타지로 멀리 가실 경우엔 해당 집을 전세 놓으시고 다른 곳에 전세를 가시면 실거주 요건을 채우실 수 있습니다.
네 번째, 그렇다면 투자의 목적으론 활용이 될 수 있을까?
이 부분에 대해서 정부는 확실하게 선을 그었습니다.
상생 임대 주택으로 운영된 모든 보유 주택이 양도세 비과세를 과연 받는 것인지에 대해서 정부는 최종적으로 양도되는 1 주택만 거주 요건이 면제된다고 합니다.
즉 본인이 주택 세 채를 가지고 있는데, 세 채 모두 상생 임대차 계약을 했다고 할 지라도 마지막에 양도하는 주택만 비과세가 적용된다고 합니다.
5. 느낀 점
해당 정책을 보면서 느낀 점은, 현 정부는 "현재까진" 다주택자들을 완전하게 풀어주지는 않는다는 것입니다. 또한 직전 계약의 실거주 요건 1년 6개월과 상생임대차계약의 실거주요건 2년을 부여하면서 쉽사리 혜택을 받지 못하게 한다는 점도 눈에 띄었습니다.
혜택을 받기 위해 임대차 계약 전 특약을 건다든지 하는 조건이 필요할 것으로 보입니다.
역시 양도세 비과세는 쉽게 얻을 수 있는 것이 아님을 다시 한번 깨닫게 되었습니다.
6. 참고자료
기획재정부 원문을 직접 보고 싶으신 분들은 아래의 링크를 타고 들어가시면 됩니다.
기획재정부
[보도참고] 상생임대주택 양도소득세 특례 10문 10답
www.moef.go.kr
혹은 아래의 파일을 다운로드하시기 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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